Avaliação de Imóveis urbanos ABNT NBR 14653:2001

ABNT NBR 14.653:2001 - PARTE 1 E 2 

A ABNT NBR 14653:2001 trata de avaliação de bens, sendo que a parte 1 trata de procedimentos gerais, já a parte 2 discorre sobre a avaliação de imóveis urbanos, esta norma abrange outros bens sujeito a avaliação, descritos cada qual em outras partes.

Segundo a ABNT NBR 14653, as atividades básicas que o avaliador deve realizar é o próprio levantamento de dados para qualquer bem a ser avaliado, seja imóveis rurais, urbanos, empreendimentos, máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral, recursos naturais, e ambientais, ou mesmo patrimônio histórico.

Portanto, as medidas preliminares do profissional capacitado e habilitado para realizar a avaliação é:

1)   Requisição de documentação ao contratante ou interessado;

2)   Tomar conhecimento do teor de toda a documentação;

3)   Vistoria do bem avaliando (trabalho de campo);

4)  Coleta de dados, anotados durante a vistoria e a busca de informações documentais já existentes sobre o imóvel que sejam relevantes e esclarecedores - incluindo aqui as informações de bancos de dados de órgãos e departamentos públicos no qual o imóvel está inscrito -. Ainda, neste item, deve-se considerar a situação do mercado da região em que se encontra o imóvel, de modo mais preciso possível através de pesquisa de mercado; saber se o imóvel abrange alguma área de interesse social como área de turismo, litorânea, de preservação ambiental em que neste caso o torna limitador para certas atividades de cunho industrial ou mercadológico;

Munido de todas as informações importantes e verídicas; compatíveis com a finalidade do tipo de avaliação que se queira realizar sobre o imóvel urbano, o avaliador ou perito escolherá um método apropriado para fazer o laudo, dependendo da situação e do critério de rigor do trabalho, assim, o método pode ser:

1)   Método comparativo direto de dados de mercado;

2) Método involutivo que identifica o valor de mercado do bem fundamentado no seu aproveitamento eficiente comercial, isto é, se a região é um bom ponto comercial para um determinado empreendimento planejado;

3)  Método evolutivo, se ocupa em identificar o valor do imóvel pelo somatório dos valores de seus componentes primordiais;

4) Método da capitalização da renda, neste, avalia-se o valor do bem, tão somente, baseado na capitalização presente de sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis e possíveis.

Por fim, o laudo de avaliação simplificado deve preservar alguns dados essenciais presentes no laudo de avaliação completo, como:

a)   identificação do solicitante;

b)   finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;

c)   objetivação da avaliação;

d)   pressupostos, ressalvas e fatores limitantes, acompanhados da documentação pertinente;

e)  identificação e caracterização do imóvel avaliando; além, é claro, da vistoria de campo do imóvel urbano, objeto do laudo;

f)    diagnóstico do mercado;

g)   indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s);

h) especificação da avaliação com relação aos graus de fundamentação e precisão;

i)   tratamento dos dados e identificação do resultado; desenvolvidos eficientemente com julgamento direto pelas informações disponíveis; permitindo projeções de aspectos pertinentes do imóvel urbano dentro de uma margem razoável de segurança.
Links:
Norma ABNT NBR 14653-1:2001
Norma ABNT NBR 14653-2:2011